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楼市迫降开发商拼跌只會加重观望

2019-03-05 09:22:01

经历了数月的逐步回暖之后,持续降价的效果似乎在慢慢衰竭。在3月申城住宅月度成交达到80万平方米,经历了一次小阳春之后,4月成交却又缩水至60万平方米左右。

而信息显示,5月周市场成交环比小幅下滑,业内人士称,降价出现边际递减效应。

资金链无放松迹象

截至4月25日,沪深两市有87家上市房企披露2012年一季度业绩。其中,招保万金四家房企一季度共实现净利润25.18亿元,同比下降4.26%。除万科业绩同比增长15.83%外,其余三家业绩均有所下滑。

从一季报中可以发现,尽管今年一季度经营活动现金流量较去年同期有所好转,但已披露一季报的房企整体现金流依然为负值。数据显示,一季度87家上市房企经营活动现金流净额为负124.59亿元。

此外,今年一季度房地产行业指标全线下滑。据国家统计局数据,全国房屋新开工面积39946万平方米,同比仅上涨0.3%,其中住宅新开工面积29427万平方米,同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米,同比下降13.6%。

伴随销售不振而来的是库存量的持续积压。随着限购政策的不断发酵,目前大部分城市存量住宅面积均创新高。

搜房统计显示,142家房地产上市公司2011年末的存货合计高达1.3万亿元,同比增长34.7%。一方面是存货量快速增加,另一方面是销售不景气,2012年5月开端,在传统的销售旺季中,成交低迷。

房企压力重重,而中小房企破产的消息更加剧了这种紧迫感。继杭州金星、杭州锦绣夭地之后,广东小型房企广德业房地产有限公司也于近日以资不抵债为由向法院提出进人破产程序申请。对此,不少业界人士分析指出,接下来将有更多中小房企破产。

不再寄望调控放松

5月4日,有报道称,市房管局相关领导在访谈中表示,作为高房价地区之一,上海需要限购。限购什么时候取消,还要看条件,上海方面正在研究限购的替代办法。

当日下午,上海市住房保障和房屋管理局官方微博便有表态:市房管局刘海生局长今夭上午在参加第五届民生访谈时重申:上海房地产调控政策不会变,这不仅是坚决贯彻国家宏观调控政策,也是上海自身转型发展的需要。个别媒体误读了刘局长的访谈内容,上海并没有研究所谓的替代办法。

在目前的时间点,调控不会放松的再一次被强调,对于部分房企而言,则意味着幻想的破灭。

对于这场始于2010年的史上严厉调控,自去年4季度开始,房企压力激增。一场大规模的降价跑量也就在那个时候从上海发端。

彼时,面对巨大压力,也有部分开发商认为,调控将在2012年中有所调整。年初时,就曾有一位房企相关人士对笔者表示,开发商大幅降价推出楼盘的动力并不足。一方面,由于信贷政策放松、普通商品房标准上调等政策,春节后的楼市已经发生细微变化,开发商在观望市场是否会进一步回暖,并寄希望于刚需回暖进而带动下半年市场回暖。

然而,没有研究所谓的替代办法,使期待调控放松的房企始终没有等到预想的答案。这也就意味着资金链压力、库存去化压力仍是2012年房企所必须面对的。

继续降价动力不足

虽然房企面临着巨大的压力,但专家认为,促使开发商近一阶段继续降价的动力仍然不足。

5月的市场成交,并未带给房地产行业惊喜。

有别于往年五一小长假后楼市向上拉升的趋势,上周(4月30日一5月6日)商品住宅成交量环比前一周下滑9%,为15.32万平方米。

在3月小阳春的集中爆发之后,4月,上海楼市便环比大幅下挫26.2%。终止了2012年楼市连续两个月的上扬趋势。

同策咨询分析人士表示,从4月首周销量下滑以来,成交量一直呈现周度上下小幅波动趋势,说明降价出现边际递减效应。

而供应的减少,(上周为13.35万平方米,环比下滑57%,)也被解读为购房者对于降价的刺激反应越来越弱,市场响应程度不佳,从而导致开发商推盘信心大减。

在降价出现边际效益递减的情况下,为博得更高的市场成交,进一步降价是否有效?是否是选择?对此,同策咨询研发中心总监张宏伟认为,从楼盘推盘经验及市场效果来看,个案楼盘只要相对于前期均价降价10一15%左右就激活成交量了,开发商就没有必要再深人降价。

许多开发商也抱有这样的心态,市场再降价拼跌之后有可能会使更多购房者观望。张宏伟认为,如果市场局面持续恶化,市场层面表现的是更多的开发企业参与到降价的行列中来,导致更多的局部性质的市场交替降价行为的发生,而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调拼跌。

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